La ristrutturazione dei balconi è uno dei temi più controversi della vita condominiale. Quando si tratta di ripartire le spese, sorgono inevitabilmente conflitti tra proprietari e amministratori: chi deve pagare? Tutti i condomini o solo chi ne beneficia direttamente?
Principio Chiave
Non tutti i balconi sono uguali. La distinzione tra balconi aggettanti e incassati determina chi è tenuto a sostenere i costi di manutenzione e ristrutturazione secondo l'art. 1117 c.c. e la giurisprudenza consolidata.
La Qualificazione Giuridica dei Balconi secondo il Codice Civile
L'art. 1117 c.c. elenca le parti comuni dell'edificio: muri portanti, scale, tetti, cortili e impianti condivisi. I balconi, tuttavia, non sono inclusi nell'elenco. Questo perché nella maggior parte dei casi non sono necessari alla struttura né destinati all'uso collettivo.
I balconi sono funzionalmente collegati all'appartamento cui appartengono e vengono quindi considerati proprietà esclusiva del singolo condomino.
Giurisprudenza Consolidata
La Corte di Cassazione ha più volte ribadito: i balconi aggettanti (quelli che sporgono dalla facciata) non possono essere considerati beni comuni, poiché costituiscono un prolungamento dell'unità immobiliare.
Eccezione: Gli Elementi Decorativi
Fanno eccezione gli elementi decorativi o visibili che contribuiscono al decoro architettonico dell'edificio:
- Frontalini e rivestimenti esterni
- Sottobalconi uniformi per forma e colore
- Elementi architettonici della facciata
In questi casi, la funzione estetica comune prevale sulla proprietà privata e la spesa deve essere condivisa tra tutti i condomini.
Le Due Tipologie di Balconi: Aggettanti vs Incassati
Per comprendere chi deve sostenere i costi di ristrutturazione, è indispensabile distinguere tra le due principali tipologie di balconi:
Balconi Aggettanti
Sporgono rispetto alla facciata dell'edificio e costituiscono una pertinenza privata a tutti gli effetti.
Responsabilità
La manutenzione di pavimento, ringhiera e impermeabilizzazione spetta esclusivamente al proprietario dell'appartamento.
Balconi Incassati
Collocati all'interno del perimetro dell'edificio. La soletta funge spesso da copertura per il balcone sottostante.
Responsabilità
La parte inferiore ha carattere comune tra i due piani (serve da copertura), mentre la parte interna resta privata.
Come si Ripartiscono le Spese di Ristrutturazione
Il principio consolidato dalla giurisprudenza è chiaro:
Balconi Aggettanti: Spese Private
La manutenzione ordinaria e straordinaria è interamente a carico del singolo proprietario, salvo gli elementi decorativi visibili dalla facciata (frontalini, rivestimenti uniformi).
Lavori Inseriti in Interventi Più Ampi
Quando i lavori ai balconi vengono inseriti in rifacimento della facciata o isolamento termico, molti amministratori tendono a ripartire le spese tra tutti i condomini sostenendo che siano "tecnicamente inseparabili".
La Chiarificazione della Cassazione (Settembre 2025)
La Corte di Cassazione ha chiarito che questa giustificazione non è valida. Non si può parlare di inscindibilità se una perizia tecnica consente di individuare le superfici e i costi delle singole parti.
Regola fondamentale:
Ogni intervento deve essere contabilmente distinto: le opere comuni vanno suddivise secondo i millesimi, quelle private restano a carico del rispettivo proprietario.
Attenzione: Delibere Illegittime
Imputare a tutti i condomini le spese di ristrutturazione dei balconi privati è illegittimo. Tali delibere possono essere impugnate entro 30 giorni dall'approvazione (art. 1137 c.c.).