La Questione Giuridica
Quando un condominio non adempie alle proprie obbligazioni verso fornitori, imprese o professionisti, sorge un interrogativo cruciale: chi risponde del debito? Il patrimonio condominiale, i singoli condomini o l'amministratore? La recente sentenza n. 10048/2025 del Tribunale di Roma offre chiarimenti decisivi su questa complessa materia.
Principio Fondamentale
Il creditore può aggredire direttamente il conto corrente condominiale senza dover preventivamente escutere i condomini morosi. Il beneficio di escussione opera solo quando l'azione è diretta contro i singoli partecipanti.
Il Quadro Normativo di Riferimento
Il sistema vigente si fonda su tre pilastri normativi fondamentali:
Art. 1127, comma 7, c.c.
Riforma del condominio - L. 220/2012
Obbligo di apertura di un conto corrente dedicato, intestato al condominio, con tracciabilità di tutte le somme riscosse e erogate.
Art. 63, disp. att. c.c.
Beneficium excussionis
Disciplina il beneficio di escussione a tutela dei condomini in regola:
- Comma 1: l'amministratore deve comunicare ai creditori l'elenco dei condomini morosi
- Commi successivi: il creditore non può aggredire i condomini virtuosi prima di aver escusso quelli morosi
Cass. S.U. n. 9148/2008
Principio di parziarietà
Le obbligazioni condominiali hanno natura parziaria e non solidale, con responsabilità proporzionale alle quote millesimali. Principio recepito dalla riforma del 2012.
I Principi Affermati dalla Sentenza n. 10048/2025
Il Tribunale di Roma ha fornito importanti chiarimenti su quattro aspetti fondamentali:
Pignoramento Immediato del Conto Condominiale
Il creditore può aggredire direttamente il saldo del conto corrente intestato al condominio, senza dover preventivamente escutere i condomini morosi. Il beneficio di escussione non si applica quando l'azione è diretta sul patrimonio condominiale in quanto tale.
Protezione dei Condomini in Regola
I condomini adimpienti rispondono solo in via sussidiaria ed eventuale, nei limiti della propria quota millesimale e solo dopo l'infruttuosa escussione dei morosi. Una garanzia fondamentale per chi è in regola con i pagamenti.
Obbligo dell'Amministratore
L'amministratore ha un obbligo legale personale di fornire ai creditori l'elenco dei condomini morosi con dati anagrafici, quote e importi dovuti. Tale obbligo:
- Non richiede autorizzazione assembleare
- È conforme al GDPR (adempimento di obbligo legale ex art. 6, par. 1, lett. c)
- Comporta responsabilità extracontrattuale (aquiliana) in caso di inadempimento
Legittimazione Passiva nelle Controversie
Se il creditore vuole ottenere giudizialmente l'elenco dei morosi, deve agire contro l'amministratore in proprio (come persona fisica), non contro il condominio. L'azione proposta contro il soggetto sbagliato è inammissibile (sent. n. 10043/2025 del Tribunale di Roma).