Tutto quello che devi sapere sul contratto di affitto con riscatto dopo il Decreto Sblocca Italia: disciplina civilistica, regime fiscale IVA e imposte dirette, agevolazioni applicabili.
L'articolo 23 del decreto legge n. 133/2014, in vigore dal 13 settembre 2014 e noto come "Sblocca Italia", si occupa della problematica del "rent to buy", ovvero dell'affitto a riscatto.
Tale operazione è adatta per coloro che hanno intenzione di acquistare un immobile, godendo immediatamente dello stesso mediante il pagamento di un canone periodico e rinviando ad un momento successivo l'acquisto definitivo e la corresponsione del relativo prezzo, dal quale devono essere scomputati, per intero o parzialmente, i canoni precedentemente corrisposti.
Il decreto Sblocca Italia ammette il contratto "rent to buy" per tutti i soggetti, sia nella parte del "futuro acquirente" sia in quella del "futuro cedente".
L'articolo 23 D.L. n.133/14, al fine di tutelare entrambe le parti (futuro acquirente e futuro cedente), prevede la trascrizione del contratto ai sensi dell'articolo 2645-bis del codice civile.
La stipula del contratto deve avvenire per:
Il termine triennale previsto dall'art. 2645-bis c.c. è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a 10 anni.
La trascrizione del contratto prevale sulle successive trascrizioni fatte dal venditore, garantendo così una "prenotazione" del bene per il futuro acquirente.
La trascrizione prevede il privilegio speciale sull'immobile (art. 2775-bis c.c.) a garanzia dei crediti del futuro acquirente in caso di inadempimento del venditore.
Esempio: In caso di fallimento del concedente, il conduttore ha diritto di rivalsa sul ricavato dall'asta dell'immobile per la quota dei canoni imputata a corrispettivo.
Il venditore è tutelato dalla determinazione del numero minimo di canoni non pagati (anche non consecutivi) che determina la risoluzione automatica del contratto.
Il numero minimo non può essere inferiore a 1/20 (5%) del numero complessivo dei canoni (es. minimo 6 canoni su un contratto di 120 mesi).
In buona sostanza, il decreto legge n.133-2014 prevede che il contratto "rent to buy" venga trascritto come un contratto preliminare di compravendita.
Il soggetto denominato "futuro acquirente", tramite il pagamento di un canone determinato per un certo numero di anni, può utilizzare immediatamente l'immobile.
Alla fine del periodo stabilito avviene la compravendita vera e propria, con compensazione totale o parziale di quanto pagato anticipatamente per la disponibilità dell'alloggio.
Le parti godono di ampia autonomia negoziale, potendo liberamente determinare:
Durata della fase di godimento e della compravendita
Quota di canone imputabile a corrispettivo
Diritti di recesso e condizioni
Clausole penali e condizionali
Cessione del contratto a terzi
Effetti dell'inadempimento
La suddivisione della rata mensile tra quota c/godimento e quota c/capitale è liberamente pattuita dalle parti in base ai canoni di locazione normalmente praticati sul mercato.
In materia di gestione dell'immobile si applicano le disposizioni previste per l'usufrutto:
Si applicano gli articoli da 1004 a 1007 del codice civile riguardanti la ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria tra usufruttuario e nudo proprietario.
Si applicano le disposizioni di cui agli articoli 1012 e 1013 del codice civile riguardanti le pretese di terzi sull'immobile.
Il contratto in esame si risolve in presenza di:
Mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni determinato dalle parti, e comunque non inferiore a 1/20 del loro numero complessivo.
Esempio di Calcolo
Contratto di 10 anni = 120 canoni mensili → Minimo 6 canoni non pagati per la risoluzione.
Questi è tenuto a restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.
Il conduttore ha diritto al rimborso della quota c/capitale versata + interessi legali.
Il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile e, se nel contratto non è disposto diversamente, acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità.
Attenzione: Salvo diverso accordo, il conduttore inadempiente perde tutti i canoni versati.
Il trattamento fiscale varia significativamente a seconda che la clausola di riscatto sia vincolante per entrambe le parti o rappresenti una mera facoltà per l'acquirente.
In presenza di una clausola vincolante per entrambe le parti, il contratto di locazione con patto di futura vendita costituisce una cessione di beni che si considera effettuata al momento della stipula dell'atto, anche se gli effetti traslativi si producono successivamente.
Come chiarito dall'Agenzia delle Entrate con le CM 28/2011 e RM 338/2008:
Come disposto dall'art. 109 del TUIR:
Il Venditore
Il corrispettivo della cessione si considera conseguito all'atto della stipula del contratto. La plusvalenza (se sussistente) viene quindi determinata immediatamente.
L'Acquirente
Dati del Contratto
AI FINI IVA
Si assoggetta ad IVA immediatamente la somma di € 300.000 all'atto della stipula del contratto rent to buy. I canoni percepiti non sono soggetti ad IVA.
AI FINI DELLE IMPOSTE SUI REDDITI
Viene subito determinata la plusvalenza della cessione (differenza tra corrispettivo di € 300.000 e valore fiscale del bene).
Se al conduttore è riconosciuta la mera facoltà di acquistare l'immobile locato (e non un obbligo), si applicano regole fiscali completamente diverse.
Al conduttore è riconosciuta la facoltà di acquistare l'immobile al prezzo determinato, decurtando:
Dati del Contratto
Quota Locazione
• Tassazione redditi: € 600 × 12 =
€ 7.200/anno
• IVA: 22% su € 7.200
Quota Acconto
• Assoggettata ad IVA: € 500 × 12 =
€ 6.000/anno + IVA 22%
• Redditi: Non costituisce reddito (è un
debito verso il locatore)
Plusvalenza Imponibile
€ 400.000 (prezzo vendita) - € 350.000 (costo fiscale) = € 50.000
IVA Residua
Calcolo:
• Prezzo finale: € 400.000
• Meno acconti già versati: € 60.000 (€ 6.000 × 10 anni)
• Base imponibile: € 340.000
• IVA 22%: € 74.800
Al contratto "Rent to Buy" sono applicabili anche le agevolazioni fiscali previste dalla normativa vigente.
Detrazione interessi passivi per il mutuo destinato all'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, in presenza dei requisiti di legge.
Detrazioni per la locazione dell'immobile destinato ad abitazione principale di cui all'art. 16 del TUIR, fino al momento del riscatto finale.
Detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio: l'agevolazione spetta anche al conduttore che ha la disponibilità dell'immobile.
Detrazioni per il risparmio energetico: anche in questo caso l'agevolazione spetta al conduttore che ha la disponibilità dell'immobile.
Nota importante: L'applicazione delle agevolazioni è subordinata alla presenza dei requisiti specifici previsti dalle singole normative di riferimento.
Il contratto "Rent to Buy" rappresenta uno strumento innovativo e flessibile per l'acquisto di immobili, particolarmente utile in contesti di mercato difficili o per chi necessita di tempo prima di perfezionare l'acquisto definitivo.
| Aspetto | Riscatto Vincolante | Facoltà Acquisto |
|---|---|---|
| IVA - Momento | Subito su prezzo totale | Canoni + residuo finale |
| IVA - Canoni | Esclusi da IVA | Soggetti ad IVA |
| Plusvalenza | Subito alla stipula | Al momento cessione |
| Canoni - Redditi | Non imponibili | Tassati anno per anno |
| Acquirente | Detrazione IVA subito | Detrazione progressiva |
Lo Studio Carta offre consulenza specializzata nella redazione e negoziazione di contratti Rent to Buy, con particolare attenzione agli aspetti civilistici e all'ottimizzazione fiscale.
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